Новости все
Кесарю кесарево: налоги с продажи и вычеты при покупке недвижимости в 2017
Долевое строительство запретили. Все пропало?
Госдума вернулась к идее введения электронных ипотечных закладных


Материнский капитал: если дойдет до суда

Подавляющее большинство россиян тратит материнский капитал на улучшение жилищных условий. Иногда, чтобы отстоять свои законные интересы, им приходится обращаться в суд.
Верховный суд РФ недавно подготовил Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утвержден Президиумом ВС РФ 22 июня 2016 года).
В этом обобщении немало внимания уделено делам о недвижимости – речь идет о тех случаях, когда маткапитал направляется на улучшение жилищных условий, а также о последующем определении долей в праве собственности на приобретенное жилое помещение.
Итак, с какими же проблемами сталкиваются российские семьи, которые тратят материнский капитал на покупку жилья?
И пользоваться, и владеть
Обобщение судебной практики свидетельствует о том, что между владельцами сертификатов и территориальными органами Пенсионного фонда РФ чаще всего возникали споры в связи с отказом последних направить средства материнского капитала на выплату части стоимости квартиры, дома либо доли в праве собственности на жилое помещение.
При этом Пенсионный фонд отказывается перечислить средства, ссылаясь на те или иные положения закона. Например, по мнению представителей фонда, в результате сделки купли-продажи не происходит улучшения жилищных условий.
Так, женщина с двумя несовершеннолетними детьми решила выкупить у своего отца долю (из двух комнат) в квартире. Недвижимость находилась у него в единоличной собственности. Кроме дочери с детьми в квартире проживала и его жена.
Заключив договор купли-продажи, зарегистрировав его и получив документ на право собственности, мать двоих детей подала заявление в Пенсионный фонд, чтобы частично погасить стоимость покупки из средств материнского капитала. И получила отказ, основанный на том, что приобретение доли в праве собственности на квартиру не может расцениваться как улучшение жилищных условий.
Женщина подала в суд, который встал на ее сторону. Но апелляция отменила решение суда. Наконец судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила определение суда апелляционной инстанции и оставила в силе решение суда первой инстанции.
Логика такова: приобретение доли в праве собственности на жилое помещение, размер которой позволяет выделить в пользование изолированное жилое помещение, свидетельствует об улучшении жилищных условий семьи.
Кроме того, после приобретения доли в праве собственности на квартиру женщина с детьми стали в полном объеме обладателями правомочий собственника жилого помещения (права владения, пользования и распоряжения своим имуществом).
А вот тот факт, что дочь покупала у своего отца, никого не смутил.
Вторая попытка
Результат другого разбирательства кажется очевидным с самого начала. Однако и здесь Верховному суду потребовалось сказать свое веское слово.
История простая: семья сначала заключила договор долевого участия в строительстве с неким ООО, Пенсионный фонд перечислил маткапитал на счет застройщика, затем ДДУ был расторгнут и деньги вернулись на место.
Через некоторое время семья заключила предварительный договор купли-продажи жилого дома и вновь решила оплатить часть покупки средствами материнского капитала. Пенсионный фонд неожиданно отказал, мотивировав это тем, что закон не предусматривает распоряжение средствами маткапитала после их использования в полном объеме даже в случае последующего возврата этих средств. Был подан иск.
Как отмечается в Обзоре ВС РФ, «суд пришел к правильному выводу о том, что истец не утратила право на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала, поскольку данное право она не реализовала, жилое помещение на средства материнского (семейного) капитала не приобрела и жилищные условия своей семьи не улучшила».
Не в то время
В историях с кредитами и займами решение далеко не всегда очевидно.
Один обладатель сертификата на материнский капитал заключил договор денежного займа, чтобы купить двухкомнатную квартиру. Право собственности на квартиру, приобретенную на основании договора купли-продажи с использованием указанных заемных средств, было зарегистрировано в установленном законом порядке.
И, казалось бы, проще всего направить средства материнского капитала на погашение основного долга и процентов по договору займа. Ан нет. Заемщик совершил одну непростительную ошибку.
Денежный заем был получен по расходному кассовому ордеру, а не путем безналичного расчета. И ладно бы это произошло до 7 июня 2013 года, а не два месяца спустя после вступления в силу ФЗ № 128 «О внесении изменений в статьи 8 и 10 Федерального закона “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”». Согласно закону, заемные средства с тех пор можно получать только безналом, на что требуется документальное подтверждение.
Любопытно отметить, что суд первой инстанции встал на сторону нерадивого заемщика, но апелляционный это решение отменил, а Верховный признал правоту апелляции.
Прессинг со стороны банка
Бывает и так: развод, супруги делят совместно нажитое имущество.
Бывшая жена (действующая как в своих интересах, так и в интересах общего несовершеннолетнего сына) и сын мужа от первого брака подают иск о разделе. Бывший муж предъявляет встречное требование о признании за каждым из своих детей права на одну четвертую долю квартиры. Квартира эта приобреталась с использованием средств маткапитала.
Горсуд признает: каждому из участников процесса – по одной четверти. И тут вдруг в дело вступает банк-кредитор, подает апелляцию: суд не учел, что приобретенное в период брака жилое помещение обременено ипотекой. А поскольку обязательства по кредитному договору не исполнено (обременение не погашено), то и определение долей в праве собственности на квартиру должно было производиться только с согласия залогодержателя, то есть банка.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, руководствуясь следующими соображениями. Действительно, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя. Но в указанном случае имеет место определение долей супругов и их детей в праве собственности на квартиру. А это не требует согласия банка и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, ведь заложенная квартира находится в общей собственности приобретателей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 353 ГК РФ, если предмет залога остался в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями.
Как видим, использование материнского капитала для улучшения жилищных условий таит в себе множество нюансов. Поэтому принимая решение о направлении средств маткапитала на покупку квартиры, нелишним будет проконсультироваться со специалистами. Судебные издержки наверняка будут стоить дороже. Да и время с нервами лучше сэкономить.

По данным Пенсионного фонда РФ, за все время действия программы материнского капитала (2009-2015 годы) было выплачено 1,36 трлн руб., из них 1,27 трлн направлено на улучшение жилищных условий
В 2015 году из 328,6 млрд руб. на улучшение жилищных условий россияне потратили 287,3 млрд.

Вернуться в оглавление новостей