Новости все
Банки пересчитали размер семейного дохода, достаточный для получения ипотеки
Минприроды назвало 20 российских городов с самым грязным воздухом
Госдуме вновь предложили вернуть бумажные свидетельства о собственности на недвижимость


В Правительстве РФ поддержали отказ от долевого строительства

Недавно российское правительство анонсировало возможность отказа от схемы долевого участия в строительстве. Уйти от привычной законной схемы продажи квартир в строящихся домах намечено примерно к 2020 году, а до этого должна заработать новая схема – к цепочке «застройщик –  покупатель»  добавится банк.

Что это значит для покупателя?

Долевое строительство — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан («дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик передает объект участникам долевого строительства. С 2015 года отношения между дольщиками и строительными компаниями регулирует Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года.

Нововведения, по словам российских чиновников, необходимы для того, чтобы избежать такого явления как «обманутые дольщики». После отмены 214-ФЗ купить квартиру можно будет только в готовом доме. Предполагается, что до этого  застройщик не сможет использовать напрямую деньги дольщиков. Но появится посредник - банк, который будет распоряжаться всем финансовым потоком, наблюдать за деятельностью застройщика на протяжении всего строительства объекта и, если сроки строительства будут нарушены или финансовое положение девелопера ухудшится, достраивать проблемный проект будет уже кто-то другой.

Благодаря прозрачности  процесса финансирования появится возможность контроля над использованием денежных средств со стороны дольщиков, что поможет избежать их нецелесообразного применения.

Менее доступные квартиры

Данная инициатива может существенно снизить доступность жилья, в том числе и потому, что предполагается введение посредника между застройщиком и соинвестором – это будет банк. Таким образом, риски будут переложены в большей степени на банк. Это значит, что банки будут с еще большей осторожностью подходить к аккредитации объектов-новостроек и к кредитованию застройщиков.

А что грозит застройщикам?

О том, как инициатива властей отразится на деятельности самих застройщиков, мнения экспертов разделились. С одной стороны все солидарны с тем, что 214-ФЗ, который появился на рынке новостроек более 10 лет назад, за эти годы совершенствовался, и сегодня это надежный и работающий инструмент при покупке строящегося жилья, нужно просто строго обязать всех участников рынка соблюдать его нормы. С другой стороны, нет единого понимания, хорошо или плохо для рынка, что в схеме появится еще и банк.

Сейчас 214-ФЗ во многом обеспечивает безопасность покупателей первичного жилья, поскольку  содержит несколько уровней контроля (к примеру, страхование ответственности застройщика от третьих лиц). В то же время, рынок нуждается в таком защитном механизме, который поднял бы безопасность сделок на новый уровень.  Такие нововведения окажут благоприятное влияние на отношения между участниками рынка недвижимости и сделают их еще более прозрачными. Усиление контроля деятельности застройщиков со стороны банков значительно повысят надежность сделки, поскольку последние обладают всеми компетенциями и инструментами оценки рисков финансирования.

По мнению экспертов, договор долевого участия (ДДУ)  по-прежнему является самым надёжным прописанным в законе договором для покупки жилья в новостройках. А вот  отказ от долевого строительства будет означать переход на банковское финансирование, а оно, по мнению эксперта, попросту неэффективно. В этом случае неминуемо снизятся объемы строительства жилья, сократится объем предложения и вырастет стоимость квартир и вместо отмены долевого строительства надо ужесточать требования к застройщикам и страховщикам. Согласно их точки зрения, 214-ФЗ - сбалансированный и самодостаточный документ,  строгое исполнение всеми участниками рынка позволит избежать проблемы появления новых обманутых дольщиков.  214 -ФЗ даёт возможность покупать недвижимость дешевле благодаря тому, что у застройщиков нет необходимости привлекать  со стороны банков заёмные средства. Отказ от привлечения средств дольщиков на начальных этапах строительства вынудит компании обращаться за кредитами в банки. Проценты за заемное финансирование увеличат издержки застройщиков, что однозначно приведёт к увеличению цен.

Что будет с ценами?

Эксперты отмечают, что у многих просто не будет возможности купить  жилье по новым возросшим ценам, если, например, не станет доступнее ипотека. Сейчас у населения есть возможность купить квартиру только потому, что на стадии котлована она стоит намного дешевле готового жилья. Люди готовы ждать, ради того,  чтобы сэкономить большие деньги пока дом строится. По некоторым данным, изменения в законодательстве могут повысить стоимость жилья на 20-30%.

Однако сейчас о том, что проектное финансирование станет доступнее для застройщиков – пока никто не говорит. Нет никаких разговоров  и о снижении процентов по ипотеке для простых граждан.

Остается  надеяться, что власти продумают все таким образом, что обманутые дольщики действительно исчезнут, а  доступное жилье останется. 

Вернуться в оглавление новостей